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合肥“聪明”之举一房两卖 造成买房人信赖利益损失

By admin in 国际 on 2019年11月3日

原标题:男子听中介的话降价50万卖房 知道买家身份后毁约

签订房屋买卖合同后,合肥一二手房卖家看到房价迅速上涨,于是撕毁合同将房子加价27万卖给第三方。不过,这个看似“聪明”的举动最终不仅未能给他增加收益,反而让他“赔了夫人又折兵”。据合肥装修网了解,近日,合肥市庐阳法院审结了该起二手房买卖纠纷。

原标题:男子听了中介的话,降价50万卖房,而后发现买家竟是…

合肥装修网了解,近日,合肥市庐阳法院审结了该起二手房买卖纠纷。这位违约的卖房人被判令:双倍返还定金4万元,赔偿因合同违约和房价上涨导致买房人经济损失25万元,并承担诉讼费、保全费等7800元。

佛山的李先生想要卖自己名下的一套房子,就在网上发布了房源。随后他接到了中介的电话,声称有人要买房。在中介引导下,李先生将银行估价160万元的房子以110万元“低卖”给了对方。

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在发现不对劲后,李先生调查发现,原来买家的真实身份,居然是该房产中介的同事,因此拒绝履约。而买家也以违约为由,将其诉至公堂。

法院认为,2016年上半年合肥市房价上涨较快,被告方李某将涉案房屋另售他人赚取利益,造成买房人“信赖利益”的损失。据了解,去年年底以来,合肥房价连续上涨,因卖房人毁约而导致的二手房交易纠纷大量增加。此案则是今年以来,庐阳法院审理的该类纠纷中首例以买房人“信赖利益”支持买房人损失赔偿的案件。

昨日记者从顺德法院了解到,这起双方互诉的房产交易纠纷已有审判结果。买家因为未披露自己身份重大信息,导致卖家以明显过分低于同期市场价卖房,因此双方签订的房屋买卖合同无效,卖家无需因此支付违约金。

遭遇:房价上涨房主毁约加价另卖他人

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今年1月,合肥的周先生委托一家房产中介准备在合肥市区购买一套住房,不久后,中介帮周先生联系卖房人李某。李某有一套位于合肥市庐阳区的住宅正对外出售。经过实地查看,周先生对李某的房子十分满意。

套路: 买房是熟人,房子被低价卖?

1月31日,在中介的撮合下,周先生与李某在中介公司签订了一份《存量房买卖合同》。合同约定:周先生购买李某位于合肥市庐阳区住宅一套,价款为118万元,自合同成立时交付履约定金2万元,首付款为29.5万元,于2016年3月31日转入房地产管理部门指定的托管账户,并于当日申请办理存量房转移手续;余款按揭支付,转入房地产管理部门指定的托管账户;双方同意在房产证和贷款下来后三日内办理房屋交接手续。

2016年10月,李某和妻子匡某,想卖掉自己名下的位于佛山市顺德区大良街道新桂居委会丹桂路一个小区的房产,并在网络平台上公开发布了出售该房屋的信息。

次日,周先生向李某支付购房定金2万元,李某同时则按约定将房屋钥匙交给了周先生。周先生不久后即搬入该房居住。

2017年3月,在一家房地产中介工作的陈某跟同事说,自己的堂弟因为要买房结婚,正寻找合适房源。同在该中介公司工作的刘某林在网上看到李先生所发布房屋交易信息,就告诉了陈某。

一个多月后,随着约定办理交易过户的日子日渐临近,周先生惊讶地得知:由于合肥的房价在此期间快速而大幅地上涨,卖房人李某决定解除与他的交易合同,周先生对此表示不接受。

2017年的4月10日,房地产经纪刘某林联系卖方的李某,到该中介公司的网点面谈。“当时见到两个人,自称自己是姐弟,要帮另一个弟弟卖房。”李某说,双方谈价格时,作为中介的刘某林散布周边价格下跌的虚假信息,“骗取”自己同意以极低价格,和陈某签订了《房地产买卖合同》。

3月29日,周先生将27.7万元存入工商银行合肥亳州路支行,准备作为购房款,并联系李某,要求对方继续履行合同办理房产交易过户手续,但是,李某却对此不理不睬。

按照约定,陈某以112.8万元的价格,向李某买下该处房产,在合同签订当日向李某支付首笔定金20000元,并且约定随后支付剩余的定金,和通过申请银行按揭支付尾款,并随后办理过户。涉案房屋的交付时间为2017年7月20日。同时约定,守约方有权要求违约方按成交价的1‰每日,向守约方支付违约金。

随后,周先生得知一个令他更加惊讶的消息:李某已经将房屋加价27万元卖给其他人。

几天后,陈某向卖家李某支付了剩余的定金。不过很快李某就发现,自己同小区其他房屋的同期挂牌价与成交价较高。于是李某在2017年4月27日,向陈某和中介提出解除上述《房地产买卖合同》,但双方未协商一致。事后,陈某告诉卖家,让该中介公司的职员女朋友刘某桂,作为涉案房屋过户后的登记产权人。

庭审:卖房人反称买房人违约在先

虽然心存疑虑,李某当时协助刘某桂向银行递交了按揭贷款申请手续。不过在7月13日,银行出具了《贷款意向书》后,李某经过调查终于识破了“设局”。他称,房地产中介陈某找自己的姐姐做托,“冒充买家找业主买房”,因此拒绝履行该合同。双方于是选择了对簿公堂。

由于对方执意撕毁合同,周先生无奈之下将李某告上法院,要求对方双倍返还定金并赔偿因对方违约和房价上涨引起的损失。

卖家:评估价比交易价高出50万

近日,庐阳法院开庭审理了这起二手房买卖纠纷。庭审中,被告方李某却辩称:买房人周先生违约在先。李某称:买卖双方约定的首付款29.5万元是在2016年3月31日前存入托管账户,而不是周先生陈述的3月31日这一天。在合同签订后,他曾多次通过中介公司催促周先生及时将首付款存入托管账户、及时办理贷款手续,但周先生置之不理。“如果他在3月29日才准备好首付款,必然会导致无法按合同约定的时间办理房屋过户,因为他之前没有将个人征信报告等材料提前准备好,契税也没有交。”

对于这起房地产交易,卖家李某坚称自己是“被入局”。他称,房地产中介刘某林见到买家陈某时,没有表明真实身份是房产中介的同事。李某称,在办理银行按揭贷款手续时,自己出于对经纪人的信任在该合同上签了名。刘某林带走该合同办理按揭手续,未将该合同交还给他。

李某还说:他于3月23日将4万元解除合同的赔偿金交给中介公司经办人,双方的协议至此已经解除。此外,李某还指责周先生,在取得房屋钥匙之后,未经他同意擅自搬进去居住,此举属于非法侵占和使用房屋的侵权行为,构成违约。

后经李某多次催促,刘某林才通过微信发送了几张图片,显示办理按揭的人为另一人——刘某桂(该中介公司的职员女朋友),并解释称刘某桂就是“弟妹”。经李某调查才发现,原来刘某桂与刘某林、陈某均是同一个门店的房地产经纪。

判决:违约者“赔了夫人又折兵”

卖家还告诉法官,银行对涉案房屋的同期(2017年6月15日)评估价为1615700元,远高于交易价1128000元。“我作为卖家在经济利益上遭受了重大损失,而他们则以较少的代价获得了利益。”李某称。

明明是对方违约,却反称自己侵权,这让原告方周先生觉得欲哭无泪。不过,法院的判决最终让他长舒了一口气。

对于对方指控卖家违约,李某称,原先签订的合同是买家编造的,造成被告利益严重受损,是显失公平的合同。“中介立场不中立,伙同买家欺骗卖家,为达到购房目的故意不带其他客户看房,让卖家得不到公平合理的中介服务。”李某称,因此该合同是显失公平和欺诈的情况下签订的,是可撤销的合同。

法院经审理后认为,李某称最后履行期限2016年3月31日,不包括当日,此辩称没有法律依据;尽管李某于2016年3月23日向中介公司经办人交付解除合同违约金和返还定金合计4万元,但是,根据周先生与中介公司的约定,中介公司仅为周先生购房提供中介服务,无权代表周先生解除买卖合同和收取违约金。所以,李某辩称解除买卖合同经周先生同意,没有事实依据和合同依据。

买家:卖家违约在先

不仅如此,法院还查明:在2016年3月31日最后履行期限届满前,李某于2016年3月28日,未经周先生同意,擅自将涉案房屋加价出售给他人,并办理了过户手续,此举显然是违约。

对于卖家李某的说法,买家陈某也提出了自己的观点。陈某坚称,自己的合同是双方在公平的情况下签订的,是合法有效的。

据此,法院对此案作出一审判决:李某返还周先生定金4万元,赔偿因房价上涨和合同违约引起的经济损失25万元,并承担诉讼费、保全费等7800元。

“李某当时放盘的价格是1080000元,我们和他签订合同时,还多出48000元,一开始他对这个价格是满意的,不存在以低价购买房产的情况。”陈某称。

法官:买房人“信赖利益”受法律保护

“之前李某在刘某桂还没出现的时候,就和我们多次协商赔偿,主动提出赔偿方案。”陈某称,卖家违约在先,知道中介身份在后。“刘某桂既不是经纪方也不是经办人,只是中介员工,也确是我堂弟的女朋友,同样具有买房的权利。”陈某称,他们购买涉案房屋作结婚之用,并不违反法律的强制性规定。而在合同履行过程中,自己已依约按时履行合同义务,并无违约。“因此违约的责任是在卖家,应该承担责任,并且赔违约金。”陈某说。

据该案的承办法官介绍,本案中,买房人周先生一直积极按照合同履行责任,卖房人李某单方违约造成合同解除,应按照合同约定返还双倍定金4万元。同时,收受定金一方违约解除合同的,除双倍返还定金外,对解除合同后责任的处理,适用《中华人民共和国合同法》。合同法规定,合同解除后,对于造成守约方的损失,可以主张赔偿。

“根据公司规定,不允许经纪人操作自己的房源单,所以只能由非公司的人出面签的合同并过户。”刘某林说。

承办法官说,2016年上半年合肥市房价上涨较快,李某将涉案房屋另售他人事实上赚取了一定的利益,也造成周先生“信赖利益”的损失,由于这部分损失大于定金赔偿,法院于是以两次房屋售价的差额扣除定金赔偿,确定为25万元。

法院: 合同无效

据了解,该案件判决生效后,原被告双方均没有提出上诉请求。而此案也是今年以来,庐阳法院审理的二手房买卖纠纷中首例支持买房人“信赖利益”损失赔偿的案件。

顺德法院审理此案的法官认为,本案争议焦点为,双方签订的上述《房地产买卖合同》是否存在可撤销情形的问题。

名词解释:

虽然前述合同所记载的“买方”为陈某,但居间方经办人刘某林与陈某、刘某桂在本院询问中的陈述内容均显示,实际承担支付购房款的主要合同义务的一方,为刘某桂及其男友。因此,本院确认,上述合同的实际买方为刘某桂,陈某与刘某桂之间仅为隐名代理关系。

信赖利益:是指一方基于对另一方将与其订约的合理信赖所产生的利益。

“卖家和房产中介约定,按成交价的3%比例收取居间服务费,卖家因此会希望中介所促成的交易价格,有利于满足甚至高于市场价值成交。”法官表示,在这一情况下,买方与居间人之间所存在的利害关系明显有碍于卖方信赖利益的实现,中介公司由此制定了该公司职员不能作为公司房源的购房人的内部规定。

法官称,该案中也没有证据表明买家在和卖家订立合同的时候,以合理方式披露了实际买方主体情况及刘某桂系中介职员的重大信息。“买家隐瞒了前述信息,且合同价格确存在明显过分低于同期市场价值的情况,给卖家造成了相应损害。”法官称,因此卖家要求撤销与原告之间的合同的反诉请求,理由充分,法院予以支持。

而买家要求继续履行该合同,将涉案房屋过户至刘某桂名下的诉讼请求,理由不充分,法院不予支持,同时被撤销的合同自始没有法律约束力,因此买家要求卖家支付逾期履行违约金的诉讼请求也理据不足,法院不予支持。

最终,法院判决撤销了该起案件中签订的《房地产买卖合同》,且卖家无需支付违约金。返回搜狐,查看更多

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